過失ある住宅鑑定人は買主に対して注意義務を負うか――イギリス法におけるスミス対エリック・S・ブッシュ事件

20世紀後半における英国の持家所有の制度的枠組みが、スミス対エリック・S・ブッシュ事件（Smith v Eric S Bush）における実際上の紛争を生み出した。住宅購入希望者は通常、住宅金融組合または地方自治体に住宅ローン（モーゲージ）を申請して資金を調達していた。資金貸付の制定法上または組織上の条件として、モーゲージ権者は対象物件が融資に対して十分な担保を提供しているかを確認するため、同物件の鑑定評価を求めた。鑑定人の選定および指示は貸付人が行ったものの、前払いの返還不能な検査手数料を請求することにより、専門家による検査費用を購入希望者に直接転嫁することが標準的な慣行となっていた。

スミス事件では、スミス夫人が1983年、フェリクスストウにある1万6,500ポンドの質素なヴィクトリア調住宅を購入するため、アビー・ナショナル住宅金融組合に80パーセントの融資を申請した。夫人は住宅金融組合に38.89ポンドの検査手数料を支払った。住宅金融組合は、独立した公認不動産鑑定事務所であるエリック・S・ブッシュ社に、標準的な目視検査の実施と印刷された住宅ローン鑑定書の記入を依頼した。鑑定人であるフォックス氏は検査を実施したが、下部が撤去された2基の煙突突出部（チムニーブレスト）が適切に支持されているかを確認することを怠った。実際には、残されたレンガ部分は腐朽した木材の上に乗っているにすぎず、差し迫った構造上の危険を引き起こしていた。

鑑定人は標準書式を完成させ、当該不動産が融資に対する十分な担保であり、直ちに必要とされる重要な修繕はない旨を証明した。住宅金融組合はこの鑑定報告書の写しをスミス夫人に提供した。夫人はその結論を信頼し、独立した構造調査を依頼することなく購入を完了した。約18か月後、煙突の煙道が屋根を突き破って居住空間へと崩落し、甚大な物的損害と経済的損失を引き起こした。原状回復および修繕の費用により、当該不動産は改修されるまで実質的に居住不可能な状態となった。

モーゲージ鑑定を規律する一般的な法理を判断するため、貴族院はスミス事件とともにハリス対ワイア・フォレスト地区議会事件（Harris v Wyre Forest District Council）を審理した。ハリス上告事件は、実体的にほぼ同一の問題を提起していたが、手続的および制度的な特徴を異にしていた。ハリス夫妻は、ストゥアポート＝オン＝セヴァーンにある1万750ポンドの質素なテラスハウスを購入するため、1980年住宅法に基づき地元自治体へ100パーセントのモーゲージ融資を申請した。独立した鑑定事務所を起用したアビー・ナショナルとは異なり、ワイア・フォレスト地区議会は鑑定を実施するために自庁職員である鑑定人リー氏を雇用していた。

申請者らは検査手数料を直接地区議会に支払った。リー氏は物件を検査して特定の構造的欠陥を指摘したものの、屋根構造が不安定で差し迫った倒壊の危険があることを認識できなかった。スミス事件の住宅金融組合とは異なり、地方自治体はハリス夫妻に鑑定報告書の完全な写しを提供することは一切なく、その代わりに明示的な免責条項を含むモーゲージ融資承認の公式通知を送付した。地区議会は申請者らに対し、この承認が建物の構造的堅牢性を保証するものではないと警告し、構内の価格や状態について地区議会は何ら責任を負わないと述べた。

全購入代金を融資するという地区議会の姿勢を信頼し、買主らは取引を完了した。その後、屋根に破滅的な構造的変動が生じ、当初の購入代金の60パーセントを超える約7,000ポンドの費用をかけた全面的な葺き替えが必要となった。第一審判事は鑑定人に過失があり、地方自治体に使用者責任があると認定したが、控訴院はこれを覆し、明示的な免責条項によってコモン・ロー上の注意義務の発生が妨げられると判示した。

双方の買主が直面した根本的な困難は、契約の相対性の厳格な法理であった。いずれの事件においても、買主と鑑定を実施した専門家との間に明示または黙示の契約は存在しなかった。スミス事件において、鑑定業務の契約はアビー・ナショナル住宅金融組合と独立したエリック・S・ブッシュ社との間でのみ締結されていた。スミス夫人は鑑定人費用を貸付人に償還していたにもかかわらず、鑑定人との間にいかなる契約関係も有していなかった。ハリス事件では、鑑定人は融資を行う地区議会の従業員であり、完全に内部の組織業務フローの中で業務を行っていた。

したがって、買主らは不法行為責任である過失（negligence）にのみ請求の根拠を求めることができた。1964年以前のイングランドのコモン・ローは、キャンドラー対クレーン・クリスマス社事件（[1951] 2 KB 164）で確立されたとおり、契約または承認された信認関係が存在しない場合、不注意な言明によって引き起こされた純粋経済損失に対する一般的な救済を認めていなかった。ヘドリー・バーン対ヘラー・アンド・パートナーズ社事件（[1964] AC 465）における貴族院の画期的な判決は、被告による責任の引き受けと原告による合理的な信頼を特徴とする特別な関係が存在する限り、経済的損失を引き起こす過失による虚偽言明に対して不法行為上の注意義務が生じ得ることを認めることで、この枠組みを変更した。

しかし、ヘドリー・バーン判決には、買主らの請求を危うくする2つの重大な留保が含まれていた。第一に、リード卿らは、責任の引き受けは通常、ある当事者がその言明を信頼することが知られている他方当事者に対して自発的に助言を提供することによって生じると強調した。第二に、ヘドリー・バーン事件の銀行は、信用照会を明示的に「無責任（without responsibility）」として発行することにより、自らへの責任を首尾よく遮断していた。スミス事件とハリス事件の鑑定人らは、自らが専ら貸付人に対してのみ責任を引き受けたこと、および第三者である買主に対して明確な責任否認（免責条項）を発行していたことを主張し、ヘドリー・バーン判決のこれら双方の要素に真っ向から依拠した。

ヘドリー・バーンの法理と消費者の不動産購入との現実的な衝突は、まずイアンニ対エドウィン・エヴァンズ・アンド・サンズ事件（[1982] QB 438）において高等法院に持ち込まれた。同事件においてパーク判事は、契約の相対性が存在せず、かつ貸付人の説明資料が鑑定は網羅的な構造調査ではないと買主に警告していたにもかかわらず、住宅金融組合から指示を受けた鑑定事務所は質素な住宅の購入希望者に対して過失に基づく注意義務を負うと判示した。

パーク判事は、住宅用不動産取引の実態的な現実に基づいて判決を下した。証拠によれば、低所得者層向けの住宅を購入する者の約90パーセントは、独立した構造調査や個人的な鑑定を依頼していなかった。その代わりに、彼らは住宅金融組合のために作成された鑑定報告書に依存し、貸付人によるモーゲージ融資の提示から、その物件が少なくとも購入価格に見合う価値を有し、破滅的な欠陥を抱えていないと推論していた。パーク判事は、鑑定人らはこの慣行を熟知しており、したがって自らの専門的業務が取引を決定する買主の判断に直接影響を与えることを知っていたと判示した。

イアンニ判決は消費者団体や住宅買主から広く歓迎されたものの、コモン・ローの下でのその理論的根拠は依然として激しい議論の的であった。有力な法学者や専門職賠償責任保険の引受人らは、イアンニ判決が原告に対する真の自発的な責任の引き受けがないにもかかわらず責任を課した点で、ヘドリー・バーン判決から逸脱していると主張した。イアンニ判決は第一審判決であり、かつ鑑定人から買主へ直接適用される明示的で正式な責任否認条項が含まれていなかったため、その判決理由をもってスミス事件やハリス事件で用いられた免責条項の法的有効性を確定的に解決することはできなかった。

スミス対エリック・S・ブッシュ事件を従来の判例から隔てていた極めて重要な制定法上の要素は、1977年不公正契約条項法（UCTA）の適用であった。両上告事件の被告らは、申請書面および報告書に明示的な免責条項を挿入していた。スミス事件において、スミス夫人が署名したモーゲージ申請書には、住宅金融組合が鑑定の正確性について責任を負わない旨の告知が含まれており、これに続いて、報告書は住宅金融組合に対する機密事項であり、鑑定人はその他のいかなる当事者に対しても責任を負わない旨を宣言する鑑定人特有の免責条項が記載されていた。

貴族院は、UCTAが非契約上の免責条項に適用されるか否か、また適用される場合、鑑定人の免責条項が合理性の要件を満たし得るか否かを判断することを求められた。同法第1条第1項(b)に基づき、過失（negligence）は「合理的な注意を払い、または合理的な技術を行使すべきコモン・ロー上の注意義務（ただし、より厳格な義務を除く）の違反」を含むと定義されている。第2条第2項は、死亡または人身傷害以外の損失または損害の場合、契約条項または告知が合理性の要件を満たす場合に限り、過失に対する責任を免除または制限することができると規定している。

鑑定人側は、免責条項は既存の責任を免除するのではなく、そもそも注意義務が発生することを阻止するように機能したと主張した。この解釈によれば、コモン・ロー上の注意義務が存在しないのであれば、第2条第2項が作用し得る「過失に対する責任」も存在しないことになる。これに対し買主らは、UCTA第11条第3項および第13条は、注意義務を免除または制限することを意図したあらゆる告知を制定法上の合理性審査に服せしめることで、こうした循環論法による潜脱を防止するために明確に起草されたものであると反論した。

貴族院において主文を述べたテンプルマン卿は、契約の欠如によって鑑定人が注意義務から免れるという形式的な見解を退けた。同卿は、自らの推論の根拠を住宅市場の実際的および経済的現実に置いた。テンプルマン卿は、買主が鑑定費用を支払っており、かつ報告書が不注意に作成された場合に破滅的な経済的損害を被る当事者が買主であることを鑑定人が痛感していたことから、鑑定人と買主との関係はドナヒュー対スティーブンソン事件およびヘドリー・バーン判決で特定された近接性のあらゆる特徴を備えていると指摘した。

テンプルマン卿は、取引の実態的現実を検証することにより、鑑定人が買主に対して自発的に責任を引き受けていなかったという理論的反対論に対処した。

鑑定人は、報告書が良好な内容でない限り住宅金融組合が資金を融資しないことを知っていた。鑑定人は、報告書が買主に開示されるか、またはその内容が伝えられることを知っていた。鑑定人は、買主がその認識を信頼して購入を進める可能性が極めて高いことを知っていた。テンプルマン卿は、取引全体が買主によって資金調達され、彼女の利益のために進められていた以上、鑑定人と買主との関係に近接性が欠けていたと言うことは不可能であると結論付けた。

免責条項について、テンプルマン卿は、免責条項は義務の発生に先立って機能するという被告側の主張に対抗した。同卿は、UCTAの下では、コモン・ロー上であれば存在するはずの義務を免除または制限することを企図する告知は、第2条第2項の制定法上の規律に直接服すると判決を下した。したがって裁判所は制定法上の合理性の審査を適用する拘束を受け、専門家たる助言者が作為的な条項起草によって議会の立法趣旨を回避することを許さなかった。

グリフィス卿は、ヘドリー・バーン原則の最も包括的な理論的再検討を行い、「責任の引き受け」という語句に関して生じていた混乱に対処した。同卿は、この語句を被告による主観的で自発的な引き受けを必要とするものとして解釈すべきではないと論じた。そうではなく法は、原告を保護するために合理的な技術と注意を行使する注意義務を被告に課すことを正当化するような関係が当事者間に存在するか否かを客観的に判断するのである。

グリフィス卿は、過失による虚偽言明事件において注意義務がいつ発生するかを特定するため、4段階の検討枠組みを提示した。

鑑定人は自らの助言が原告に伝達されることを知っていなければならない。その助言は特定の取引に関連して提供されなければならない。鑑定人は原告が独自の調査を行うことなくその助言を信頼する可能性が極めて高いことを知っていなければならない。そして原告は実際にその助言を不利益に信頼しなければならない。質素な国内不動産取引において、グリフィス卿はこれら4つの要素が圧倒的に満たされていると認定した。

1977年不公正契約条項法に関して、グリフィス卿は第13条を分析した。同条は、責任またはその執行を制限的もしくは過重な条件に従属させる告知、あるいは権利や救済を排除もしくは侵害する告知に対して第2条から第7条が適用されると定めている。同卿は、消費者に対して事業の文脈で行動する専門家が発した免責条項や責任否認は、まさに議会が第2条第2項の下で規制することを意図した類いの告知であると結論付けた。したがって鑑定人は、その告知を合理性の審査に基づく司法的精査に服することなく、過失責任を一法的に免れることはできない。

UCTAが鑑定人の免責条項に適用されると判断した貴族院は、第11条第3項および附則2の指針の適用へと目を向けた。根本的な制定法上の問題は、責任が生じた際に当事者が知っていた、または合理的に知るべきであった、もしくは考慮していたすべての状況を考慮して、その告知を許容することが公正かつ合理的であったか否かであった。グリフィス卿は、この文脈において専門家の免責条項の合理性を評価するための4つの決定的な基準を定式化した。

第一に、裁判所は当事者の交渉力に対等性があったか否かを検討しなければならない。国内の不動産取引において、家族の住居を購入する個人の消費者は、組織的な貸付人や確立された専門鑑定事務所と比較して本質的に不平等な立場にある。第二に、裁判所は買主が独自の専門的助言を得ることが合理的に実行可能であったか否かを問わなければならない。高額な不動産を購入する商業企業には独自の調査を取得することが期待されるが、資力の限られた質素な住宅の買主は、鑑定費用の二重払いを避けるべき重大な経済的圧力に直面する。

第三に、裁判所は引き受けられた職務の困難性と危険性を評価しなければならない。明らかな構造的欠陥を特定するために質素な住宅を目視検査することは、例外的に複雑または危険な職務ではない。それは資格ある鑑定人の核心的能力の範囲内にある日常的な専門業務である。第四に、裁判所は責任の実務的帰結、具体的には保険の利用可能性を検討しなければならない。グリフィス卿は、鑑定人は日常的に専門職賠償責任保険に加入しており、その費用はすべての鑑定料に広く分散させることができるのに対し、壊滅的な構造欠陥は保険を掛けていない一般の消費者を破滅させ得ると指摘した。これらの要素を適用し、貴族院はスミス事件およびハリス事件の双方案における免責条項が合理性の要件を満たさないと全員一致で判示した。

貴族院の各裁判官の意見を通じて貫かれている極めて重要な制限は、質素な居住用不動産と、高額または商業的な取引との間の厳格な境界画定である。法服貴族らは、専門職助言者が広く世界全体に対して責任を負うことになるような、無制限の法理を生み出さないよう慎重を期した。テンプルマン卿とグリフィス卿の双方は、自らの判断が連合王国の住宅市場における社会学的および経済的現実に直接結びついていることを強調した。

法服貴族らは、この注意義務の射程を規律するいくつかの実質的な境界を設定した。

第一に、義務は資力の限られた個人によって購入される質素な住宅に限定される。高額な住宅用地や商業用不動産が問題となる場合、買主が簡易なモーゲージ鑑定を合理的に信頼することはできない。第二に、義務は鑑定人が、購入希望者が独立した構造調査を依頼しないことを知っているか、または合理的に知るべきである場合にのみ適用される。商業的な文脈や高額住宅市場においては、慎重な取引慣行の基準として独立した専門家の助言を求めることが要求されるため、合理的な信頼は否定される。

第三に、この判決は標準的な鑑定の仮面をかぶせて包括的な構造調査を実施する義務を課すものではない。義務は、鑑定目的で要求される目視検査の実施において合理的な注意を払うことに厳格に限定されている。合理的に有能な専門家に対してさらなる調査の必要性を警告するような明白な危険の兆候が現れない限り、鑑定人が完全な建物調査人の基準に服することはない。スミス事件において、支持されていない煙突突出部の検査または調査を完全に怠ったことは、この限定された注意義務基準にすら違反するものであった。

スミス対エリック・S・ブッシュ事件の判決は、イングランドの不法行為法に即時かつ永続的な影響を与えた。貴族院がアンズ対マートン・ロンドン特別区議会事件（[1978] AC 728）の広範な2段階審査から後退しつつあったのと同じ時代に下されたスミス判決は、真の近接性と対象を絞った信頼が存在する場合には純粋経済損失の請求が認められ得ることを示した。貴族院がその1年後にカパロ・インダストリーズ対ディックマン事件（[1990] 2 AC 605）で判決を下した際、ブリッジ卿は過失による虚偽言明について不法行為上の注意義務を正当化する十分な近接性の現代における最たる例としてスミス判決を引用した。

スミス事件で確立された経済的および実務的限界は、その後の訴訟において検証された。スカリオン対スコットランド銀行事件（[2011] EWCA Civ 693, [2011] 1 WLR 3212）において控訴院は、投資用不動産として居住用フラットを購入した民間賃貸用住宅（バイ・トゥ・レット）の投資家に対して、スミス対エリック・S・ブッシュの注意義務を拡張することを拒否した。控訴院は、経験の浅い個人であっても、投資家は通常の家庭用住居を購入しているのではなく商業的ベンチャーに従事していると判示した。そのような商業的文脈において鑑定人は、投資家が独自の専門的助言を得るか、または不動産投資に固有の商業的リスクを引き受けるものと想定することが許される。

同様に、マーフィー対ブレントウッド地区議会事件（[1991] 1 AC 398）において貴族院はアンズ判決を破棄し、地方自治体は不注意な建築確認によって引き起こされた純粋経済損失を回避するための不法行為上の注意義務を負わないことを確認した。マーフィー判決と並ぶスミス判決の持続的な効力は、明確な法理上の区別を確立した。規制機能を果たす公的機関は潜在的欠陥について注意義務を負わない一方で、特定された個人が信頼することを知った上で専門的な助言を作成するために報酬を受ける私的な専門家は、依然として法的責任を負うのである。

スミス対エリック・S・ブッシュ事件で定式化された近接性と責任の引き受けに関するコモン・ロー上の分析は依然として拘束力ある先例であるが、消費者取引における免責条項を規律する制定法の機構は21世紀に大幅な立法的現代化を遂げた。1999年消費者契約不公正条項規則がまず欧州の消費者保護基準をイングランド契約法に重畳させ、最終的には2015年消費者権利法（CRA）の制定へと至った。

2015年消費者権利法の下で、消費者契約および告知における免責条項の規制は、1977年不公正契約条項法から切り離された。CRA第62条は、消費者契約または消費者告知の不公正な条項は消費者を拘束しないと規定している。信義誠実の要件に反して、契約に基づく当事者の権利および義務に消費者の不利益となる重大な不均衡を生じさせる場合、条項または告知は不公正とみなされる。UCTAは事業者間の純粋に商業的な取引を引き続き規律し、CRAは事業者と消費者との間の関係を規律している。

これらの制定法の変化にもかかわらず、UCTA第11条の下でグリフィス卿が明示した実質的基準は、CRA第62条の下での公正性の司法判断に引き続き影響を与えている。消費者に向けられた専門家の責任排除が執行可能であるかを評価するにあたり、現代のイングランドの裁判所は同様の基礎的変数、すなわち相対的な交渉力、保険の利用可能性、専門的職務の複雑さ、および実務的な代替手段の利用可能性を検討する。したがって、スミス対エリック・S・ブッシュ事件で定式化された実質的な利益較量審査は、今日の消費者向け不動産鑑定においても実務上の基準であり続けている。