Pode um Vistoriador Negligente Ter um Dever de Cuidado perante Compradores de Imóveis? Smith v Eric S Bush no Direito Inglês

O arranjo institucional da aquisição de moradias no Reino Unido no final do século XX deu origem à controvérsia prática em Smith v Eric S Bush. Compradores de imóveis costumavam obter financiamento solicitando um mútuo hipotecário a uma building society ou a uma autoridade municipal. Como condição legal ou institucional para a concessão do crédito, o credor hipotecário exigia uma avaliação do imóvel para assegurar que o bem oferecesse garantia adequada para o empréstimo. Embora o credor selecionasse e instruísse o avaliador, a praxe era repassar o custo da inspeção profissional diretamente ao pretenso mutuário por meio da cobrança de uma taxa de inspeção prévia e não reembolsável.

No caso Smith, a Sra. Smith solicitou à Abbey National Building Society, em 1983, um financiamento hipotecário correspondente a 80 por cento do valor para comprar uma modesta casa vitoriana em Felixstowe por £ 16.500. Ela pagou à building society uma taxa de inspeção de £ 38,89. A instituição financeira contratou a Eric S Bush, uma firma independente de peritos avaliadores credenciados (chartered surveyors), para realizar uma inspeção visual ordinária e preencher um formulário padronizado de avaliação hipotecária. O vistoriador, Sr. Fox, realizou a inspeção, mas deixou de verificar se duas chaminés estavam adequadamente sustentadas após a remoção de suas bases inferiores. Na realidade, a alvenaria remanescente apoiava-se apenas em vigas de madeira precárias, criando um risco estrutural imediato.

O perito preencheu o formulário padrão, certificando que o imóvel constituía garantia adequada para o crédito e que nenhum reparo essencial era imediatamente necessário. A building society forneceu à Sra. Smith uma cópia desse relatório de avaliação. Confiando nessas conclusões, ela concluiu a compra sem contratar uma vistoria estrutural independente. Cerca de dezoito meses depois, as chaminés desabaram sobre o telhado e atingiram os cômodos de moradia, causando danos físicos substanciais e grave prejuízo financeiro. O custo de reconstrução e reparo tornou o imóvel praticamente inabitável até sua recuperação.

Para fixar os princípios jurídicos gerais aplicáveis às avaliações hipotecárias, a House of Lords julgou o caso Smith conjuntamente com Harris v Wyre Forest District Council. O recurso Harris envolvia um problema substancial quase idêntico, porém com particularidades processuais e institucionais próprias. O Sr. e a Sra. Harris solicitaram à autoridade municipal local um financiamento de 100 por cento do valor nos termos do Housing Act 1980 para adquirir uma modesta casa geminada em Stourport-on-Severn por £ 10.750. Diferentemente da Abbey National, que contratou uma firma independente de vistoriadores, o Wyre Forest District Council utilizou um avaliador de seu próprio quadro funcional, o Sr. Lee, para realizar a vistoria.

Os requerentes pagaram a taxa de inspeção diretamente ao conselho municipal. O Sr. Lee vistoriou o imóvel e registrou determinados defeitos estruturais, mas não percebeu que a estrutura do telhado estava instável e em risco iminente de colapso. Ao contrário da building society no caso Smith, a autoridade municipal jamais forneceu ao casal Harris uma cópia integral do laudo de avaliação; em vez disso, enviou uma notificação formal de aprovação do financiamento contendo uma renúncia expressa de responsabilidade. O município advertiu os requerentes de que a aprovação não garantia a solidez estrutural do imóvel e declarou que não assumia responsabilidade pelo valor ou pelo estado de conservação do local.

Confiando na disposição do município em financiar a totalidade do preço de compra por meio de hipoteca, os compradores concluíram o negócio. O telhado sofreu posteriormente um abalo estrutural catastrófico, exigindo sua substituição integral a um custo de aproximadamente £ 7.000, o que superava sessenta por cento do preço original de compra. O juiz de primeira instância considerou o perito negligente e a autoridade local civilmente responsável por ato de seu preposto, mas a Court of Appeal reformou a decisão, entendendo que a cláusula expressa de exoneração impedia o surgimento de qualquer dever de cuidado sob a common law.

A principal dificuldade enfrentada por ambos os casais de compradores era a rígida doutrina da relatividade dos contratos. Em nenhum dos casos havia um contrato expresso ou implícito entre o comprador e o profissional que realizou a avaliação. No caso Smith, o contrato de prestação de serviços de vistoria foi celebrado exclusivamente entre a Abbey National Building Society e a sociedade independente Eric S Bush. A Sra. Smith não mantinha vínculo contratual com o perito avaliador, apesar de ter reembolsado a instituição financeira pelo valor dos honorários periciais. No caso Harris, o vistoriador era funcionário do próprio conselho municipal concedente, atuando inteiramente em fluxo institucional interno.

Por conseguinte, os compradores só poderiam articular suas pretensões com base na responsabilidade civil extracontratual por negligência (tort of negligence). Antes de 1964, a common law inglesa não reconhecia reparação ampla para o dano puramente econômico decorrente de manifestações negligentes sem que houvesse contrato ou uma relação fiduciária reconhecida, conforme assentado em Candler v Crane, Christmas & Co [1951] 2 KB 164. O histórico julgamento da House of Lords em Hedley Byrne & Co Ltd v Heller & Partners Ltd [1964] AC 465 modificou essa diretriz ao admitir a existência de um dever de cuidado extracontratual para declarações negligentes causadoras de perdas financeiras, desde que configurada uma relação especial caracterizada pela assunção de responsabilidade pelo réu e pela confiança razoável depositada pelo autor.

Contudo, Hedley Byrne continha duas ressalvas substanciais que ameaçavam as pretensões dos adquirentes. Em primeiro lugar, Lord Reid e seus pares destacaram que a assunção de responsabilidade decorria tipicamente do fato de uma parte voluntariamente prestar aconselhamento a outrem sabendo que este nela confiaria. Em segundo lugar, o banco demandado em Hedley Byrne lograra afastar sua responsabilidade ao emitir a referência de crédito sob a ressalva expressa de fazê-lo 'sem responsabilidade'. Os peritos em Smith e em Harris apoiaram-se fortemente em ambas as premissas de Hedley Byrne, sustentando que haviam assumido responsabilidade apenas perante os mutuantes e que haviam emitido cláusulas inequívocas de exoneração de responsabilidade em face de terceiros adquirentes.

O choque prático entre os princípios de Hedley Byrne e a aquisição imobiliária de consumo chegou pela primeira vez à High Court em Yianni v Edwin Evans & Sons [1982] QB 438. Naquele caso, o juiz Park decidiu que uma sociedade de peritos avaliadores contratada por uma building society tinha um dever de cuidado extracontratual perante os proponentes à compra de uma casa modesta, não obstante a ausência de relatividade contratual e as advertências institucionais do credor de que a avaliação não equivalia a uma perícia estrutural completa.

O juiz Park fundamentou sua decisão nas práticas empíricas das transações imobiliárias residenciais. As provas indicavam que cerca de 90 por cento dos compradores de imóveis residenciais de menor valor não contratavam uma vistoria estrutural independente ou uma avaliação privada. Em vez disso, confiavam no laudo pericial elaborado para a building society, deduzindo da concessão do crédito imobiliário que o imóvel valia ao menos o preço de aquisição e não padecia de defeitos estruturais graves. O magistrado considerou que os peritos conheciam essa prática e, portanto, sabiam que seu trabalho técnico influenciaria diretamente a decisão do comprador de concretizar o negócio.

Embora Yianni tenha sido amplamente comemorado por associações de consumidores e compradores de imóveis, sua coerência doutrinária no âmbito da common law continuou sendo duramente contestada. Renomados doutrinadores e seguradoras de responsabilidade civil profissional sustentavam que o julgado se afastava de Hedley Byrne ao impor responsabilidade sem que houvesse uma autêntica assunção voluntária de responsabilidade em relação ao demandante. Por se tratar de uma decisão de primeira instância que não envolvia uma renúncia formal e expressa de responsabilidade direcionada diretamente pelo vistoriador ao comprador, seu precedente não resolvia a validade jurídica das cláusulas de exoneração invocadas em Smith e Harris.

O elemento legislativo determinante que distinguiu Smith v Eric S Bush dos precedentes anteriores foi a incidência do Unfair Contract Terms Act 1977 (UCTA). Os réus em ambos os recursos inseriram cláusulas de exclusão explícitas em seus formulários e relatórios. Em Smith, a proposta de financiamento assinada pela Sra. Smith continha aviso estipulando que a building society não assumia responsabilidade pela exatidão da avaliação, acompanhado de uma declaração específica do perito informando que o laudo era confidencial para o banco e que o avaliador não aceitava responsabilidade perante terceiros.

A House of Lords teve de decidir se o UCTA incidia sobre renúncias não contratuais e, em caso afirmativo, se a exclusão de responsabilidade do perito satisfazia a exigência de razoabilidade. Nos termos do artigo 1(1)(b) da lei, a negligência compreende a violação de 'qualquer dever da common law de agir com cuidado razoável ou empregar habilidade razoável (mas nenhum dever mais estrito)'. O artigo 2(2) dispõe que, em caso de perdas ou danos que não envolvam morte ou lesão corporal, uma pessoa não pode excluir ou restringir sua responsabilidade por negligência, salvo na medida em que o termo contratual ou aviso satisfaça o requisito da razoabilidade.

Os peritos sustentaram que a ressalva impedia o próprio surgimento do dever de cuidado, em vez de excluir uma responsabilidade preexistente. Sob essa construção, não havendo dever de cuidado sob a common law, não haveria 'responsabilidade por negligência' sobre a qual o artigo 2(2) pudesse recair. Os adquirentes contra-argumentaram que o artigo 11(3) e o artigo 13 do UCTA foram redigidos justamente para coibir essa evasão conceitual, submetendo qualquer aviso que pretenda excluir ou restringir um dever de cuidado ao teste legal de razoabilidade.

Ao proferir o voto condutor na House of Lords, Lord Templeman rejeitou a tese formalista de que a ausência de contrato blindava o perito contra um dever de cuidado. O magistrado ancorou seu raciocínio na dinâmica prática e econômica do mercado imobiliário residencial. Observou que a relação entre o avaliador e a compradora apresentava todos os traços de proximidade definidos em Donoghue v Stevenson e Hedley Byrne, visto que a compradora pagava pela avaliação e o perito tinha plena ciência de que ela seria a parte a sofrer prejuízo financeiro ruinoso caso o relatório fosse elaborado com desídia.

Lord Templeman refutou a objeção dogmática de que o perito não assumira voluntariamente responsabilidade perante a compradora, examinando a mecânica concreta da transação.

O vistoriador sabia que a building society não liberaria o crédito a menos que o laudo fosse favorável. Sabia que a compradora teria acesso ao laudo ou seria informada de suas conclusões. Sabia igualmente que ela muito provavelmente confiaria nessa informação para prosseguir com o negócio. Lord Templeman concluiu ser impossível sustentar que a relação entre avaliador e compradora carecia de proximidade, quando todo o negócio era custeado por ela e executado para o seu proveito.

Ao examinar a cláusula exoneratória, Lord Templeman enfrentou a tese da defesa de que a ressalva operaria antes da formação do dever. Afirmou categoricamente que, sob o UCTA, qualquer comunicado destinado a afastar ou restringir um dever que de outro modo existiria sob a common law submete-se de modo estrito ao controle legal do artigo 2(2). O tribunal estava, portanto, obrigado a aplicar o teste legal de razoabilidade, vedando que profissionais liberais contornassem a disciplina fixada pelo Parlamento por meio de expedientes redacionais artificiais.

Lord Griffiths conduziu a reanálise doutrinária mais profunda do princípio estabelecido em Hedley Byrne, enfrentando as ambiguidades que cercavam a expressão 'assunção de responsabilidade'. Para o magistrado, o termo não deve ser interpretado como uma manifestação subjetiva e voluntária de vontade por parte do réu. Em vez disso, o direito avalia objetivamente se a relação fática entre as partes justifica impor ao demandado o dever de agir com cuidado e perícia razoáveis em favor da proteção do autor.

Lord Griffiths estabeleceu uma investigação em quatro etapas para identificar quando surge um dever de cuidado em casos de declarações negligentes.

O perito deve saber que sua manifestação será transmitida ao demandante; a orientação técnica deve ser prestada em conexão com uma operação específica; o profissional deve saber que o autor muito provavelmente confiará nela sem realizar investigação autônoma; e o demandante deve efetivamente ter confiado na manifestação com prejuízo próprio. Em negócios imobiliários residenciais comuns, Lord Griffiths concluiu que esses quatro elementos estavam inquestionavelmente presentes.

Ao interpretar o Unfair Contract Terms Act 1977, Lord Griffiths analisou o artigo 13, segundo o qual os artigos 2 a 7 incidem sobre avisos que sujeitem a responsabilidade ou sua exigibilidade a condições restritivas ou onerosas, ou que excluam ou prejudiquem qualquer direito ou pretensão. Concluiu que a cláusula de exclusão ou ressalva emitida por um profissional no exercício de sua atividade econômica em face de um consumidor correspondia com exatidão à hipótese disciplinada pelo Parlamento no artigo 2(2). Desse modo, o vistoriador não podia afastar unilateralmente a responsabilidade civil por negligência sem submeter o aviso ao escrutínio jurisdicional da razoabilidade.

Tendo assentado a aplicabilidade do UCTA à declaração do vistoriador, a House of Lords passou à aplicação do artigo 11(3) e das diretrizes do Anexo 2. A questão legal basilar consistia em saber se o aviso era justo e razoável para ser acolhido, considerando todas as circunstâncias que eram, ou deveriam razoavelmente ter sido, de conhecimento ou da previsão das partes quando a responsabilidade se originou. Lord Griffiths formulou quatro critérios determinantes para avaliar a razoabilidade de cláusulas profissionais de exoneração de responsabilidade nesse contexto:

Primeiro, o tribunal deve verificar se as partes detinham igualdade no poder de barganha. Em transações imobiliárias residenciais, o indivíduo que adquire uma moradia para sua família encontra-se em posição estruturalmente desigual frente a um credor institucional e a uma firma estabelecida de peritos habilitados. Segundo, cabe indagar se era razoavelmente viável para o comprador obter assessoria técnica independente. Enquanto de uma empresa comercial que compra imóveis de alto valor se espera a contratação de laudos independentes, o adquirente de moradia modesta e recursos limitados enfrenta forte pressão econômica para não duplicar os custos periciais.

Terceiro, cumpre sopesar a complexidade e o risco da tarefa realizada. Uma inspeção visual em uma casa modesta para identificar vícios estruturais evidentes não constitui tarefa excessivamente intrincada ou perigosa; trata-se de atividade rotineira compreendida na competência ordinária de qualquer avaliador habilitado. Quarto, devem ser examinadas as consequências práticas da responsabilidade, especificamente a disponibilidade de cobertura securitária. Lord Griffiths observou que os peritos costumam dispor de seguro de responsabilidade civil profissional, cujo custo pode ser pulverizado pelo conjunto dos honorários cobrados, ao passo que uma falha estrutural ruinosa pode aniquilar um adquirente doméstico desprovido de seguro. Aplicando esses parâmetros, a House of Lords concluiu por unanimidade que as renúncias em Smith e Harris foram reprovadas no teste de razoabilidade.

Um limite essencial presente em todos os votos na House of Lords é a demarcação estrita entre moradias residenciais modestas e negócios comerciais ou de grande vulto financeiro. Os Law Lords tiveram o cuidado de não fixar uma tese irrestrita que sujeitasse profissionais técnicos à responsabilidade indistinta perante terceiros indeterminados. Tanto Lord Templeman quanto Lord Griffiths destacaram que o julgado vinculava-se diretamente à realidade sociológica e econômica do mercado imobiliário habitacional do Reino Unido.

O colegiado traçou parâmetros objetivos para balizar os limites desse dever de cuidado.

Em primeiro lugar, o dever restringe-se a residências modestas adquiridas por pessoas de recursos módicos. Tratando-se de propriedades de elevado valor ou de imóveis comerciais, o comprador não pode razoavelmente confiar em uma avaliação hipotecária sumária. Em segundo lugar, o dever só subsiste se o perito souber ou dever razoavelmente presumir que o proponente não contratará uma vistoria estrutural autônoma. No âmbito mercantil ou em segmentos imobiliários nobres, o padrão de cautela impõe a obtenção de parecer técnico independente, elidindo a presunção de confiança razoável.

Em terceiro lugar, a decisão não impõe a obrigação de realizar uma perícia estrutural exaustiva sob a roupagem de uma avaliação comum de hipoteca. O dever limita-se estritamente ao exercício de cuidado razoável na realização da vistoria visual necessária para fins de avaliação. O avaliador não está sujeito ao padrão técnico de uma perícia predial completa, a menos que despontem indícios manifestos de perigo que alertem um profissional medianamente diligente sobre a necessidade de investigações complementares. No caso Smith, a omissão absoluta em inspecionar ou apurar as chaminés sem suporte violou até mesmo esse padrão delimitado de cuidado.

O acórdão em Smith v Eric S Bush exerceu impacto imediato e duradouro sobre a responsabilidade civil extracontratual inglesa. Proferido na mesma época em que a House of Lords recuava do abrangente teste bifásico de Anns v Merton London Borough Council [1978] AC 728, Smith demonstrou que as pretensões por dano puramente econômico poderiam ser acolhidas quando comprovadas a proximidade efetiva e a confiança justificada. Ao julgar Caparo Industries plc v Dickman [1990] 2 AC 605 no ano seguinte, Lord Bridge citou expressamente Smith como o principal exemplo contemporâneo de proximidade apta a justificar o dever de cuidado por declarações negligentes.

Os limites econômicos e práticos fixados em Smith foram testados em litígios subsequentes. Em Scullion v Bank of Scotland plc [2011] EWCA Civ 693, [2011] 1 WLR 3212, a Court of Appeal negou a extensão da tese de Smith v Eric S Bush a um adquirente que comprou um apartamento com o propósito exclusivo de locação comercial (buy-to-let). O tribunal considerou que esse investidor, ainda que inexperiente, realiza uma atividade mercantil, e não a compra de uma moradia pessoal ordinária. Em tais circunstâncias de investimento, os avaliadores têm o direito de presumir que o adquirente buscará assessoria profissional independente ou suportará os riscos comerciais do negócio imobiliário.

De forma convergente, em Murphy v Brentwood District Council [1991] 1 AC 398, a House of Lords superou a tese de Anns e consolidou que as autoridades municipais não respondem civilmente por prejuízos puramente econômicos decorrentes de falhas na fiscalização de obras de construção civil. A convivência harmônica entre Smith e Murphy estabeleceu uma distinção doutrinária clara: enquanto órgãos públicos no exercício de atribuições regulatórias não respondem por vícios ocultos das edificações, profissionais privados remunerados para emitir avaliações especializadas sobre as quais um terceiro determinado sabidamente confiará continuam civilmente responsáveis.

Embora a análise da common law a respeito da proximidade e da assunção de responsabilidade consolidada em Smith v Eric S Bush permaneça como precedente vinculante, o regime legislativo das cláusulas de exoneração em relações de consumo foi profundamente modernizado no século XXI. As Unfair Terms in Consumer Contracts Regulations 1999 incorporaram inicialmente diretrizes comunitárias europeias de proteção ao consumidor ao direito contratual inglês, processo que culminou na aprovação do Consumer Rights Act 2015 (CRA).

Com o Consumer Rights Act 2015, o regramento das cláusulas de não responsabilidade em contratos e avisos voltados a consumidores foi desvinculado do Unfair Contract Terms Act 1977. O artigo 62 do CRA prescreve que cláusulas ou avisos abusivos não vinculam o consumidor. Uma estipulação é considerada abusiva se, contrariando as exigências da boa-fé, acarretar desequilíbrio relevante entre os direitos e deveres das partes em detrimento do consumidor. O UCTA permanece aplicável a litígios puramente comerciais entre empresas, cabendo ao CRA reger as relações estabelecidas entre fornecedores e consumidores.

A despeito dessas inovações normativas, os critérios substantivos definidos por Lord Griffiths à luz do artigo 11 do UCTA continuam orientando os juízos de abusividade sob o artigo 62 do CRA. Ao decidir sobre a eficácia de uma exclusão de responsabilidade perante o consumidor, as cortes inglesas modernas examinam os mesmos fatores estruturantes: disparidade no poder de negociação, disponibilidade de seguro, complexidade da função técnica e viabilidade de alternativas práticas. Em razão disso, o teste material de ponderação formulado em Smith v Eric S Bush segue vigorando como o parâmetro padrão nas avaliações imobiliárias residenciais.