Kann ein fahrlässiger Immobiliengutachter Käufern gegenüber haftbar sein? Smith v Eric S Bush im englischen Recht

Die institutionellen Rahmenbedingungen des britischen Wohneigentumserwerbs im späten 20. Jahrhundert bildeten den Hintergrund des Rechtsstreits in Smith v Eric S Bush. Kaufinteressenten sicherten sich ihre Finanzierung üblicherweise durch einen Hypothekendarlehensantrag bei einer Building Society oder einer Kommunalbehörde. Als gesetzliche oder satzungsmäßige Kreditvoraussetzung verlangte der Hypothekengläubiger die Bewertung der Immobilie, um sicherzustellen, dass das Objekt eine hinreichende Sicherheit für den Kredit bot. Obwohl der Darlehensgeber den Gutachter auswählte und beauftragte, war es gängige Praxis, die Kosten der fachlichen Besichtigung unmittelbar auf den Darlehensnehmer abzuwälzen, indem eine nicht erstattungsfähige Besichtigungsgebühr im Voraus erhoben wurde.

Im Fall Smith beantragte Mrs. Smith 1983 bei der Abbey National Building Society ein Hypothekendarlehen über 80 Prozent des Kaufpreises zum Erwerb eines bescheidenen viktorianischen Wohnhauses in Felixstowe für 16.500 £. Sie zahlte eine Besichtigungsgebühr von 38,89 £ an die Building Society. Diese beauftragte Eric S Bush, ein unabhängiges Büro zugelassener Gutachter (Chartered Surveyors), mit einer standardmäßigen Sichtprüfung und dem Ausfüllen eines Vordrucks zur Beleihungswertermittlung. Der Gutachter, Mr. Fox, führte die Besichtigung durch, unterließ es jedoch zu prüfen, ob zwei Schornsteine nach dem Abbruch ihrer unteren Abschnitte ausreichend abgestützt worden waren. Tatsächlich ruhte das verbliebene Mauerwerk lediglich auf ungesicherten Holzbalken, was eine unmittelbare Einsturzgefahr begründete.

Der Gutachter füllte das Standardformular aus und bescheinigte, dass das Objekt eine hinreichende Kreditsicherheit darstelle und keine grundlegenden Reparaturen erforderlich seien. Die Building Society übermittelte Mrs. Smith eine Kopie dieses Wertgutachtens. Im Vertrauen auf diese Feststellungen vollzog sie den Kauf, ohne ein eigenes Baugutachten in Auftrag zu geben. Etwa 18 Monate später stürzten die Schornsteine durch das Dach in die Wohnräume, was erhebliche Sachschäden und finanzielle Verluste verursachte. Aufgrund der Wiederaufbau- und Instandsetzungskosten war das Gebäude bis zu seiner Sanierung faktisch unbewohnbar.

Um die allgemeinen Rechtsgrundsätze für Beleihungswertgutachten verbindlich zu klären, verhandelte das House of Lords Smith gemeinsam mit dem Verfahren Harris v Wyre Forest District Council. Die Berufung in Harris betraf eine nahezu identische Sachfrage, wies jedoch verfahrensrechtliche und institutionelle Besonderheiten auf. Mr. und Mrs. Harris beantragten bei ihrer Kommunalbehörde ein 100-Prozent-Darlehen nach dem Housing Act 1980, um ein bescheidenes Reihenhaus in Stourport-on-Severn für 10.750 £ zu erwerben. Anders als die Abbey National, die ein externes Büro beauftragt hatte, zog der Wyre Forest District Council einen intern angestellten Gutachter, Mr. Lee, für die Bewertung heran.

Die Antragsteller zahlten eine Besichtigungsgebühr direkt an die Kommunalbehörde. Mr. Lee besichtigte das Objekt und vermerkte einzelne Mängel, erkannte jedoch nicht, dass der Dachstuhl instabil war und unmittelbar einzustürzen drohte. Im Gegensatz zur Building Society im Fall Smith händigte die Behörde dem Ehepaar Harris keine vollständige Kopie des Gutachtens aus; sie erteilte stattdessen einen formellen Bewilligungsbescheid mit einem ausdrücklichen Haftungsausschluss. Der Rat wies darauf hin, dass die Bewilligung keine Gewähr für die Mängelfreiheit des Bauwerks biete, und lehnte jede Verantwortung für Wert und Zustand der Räumlichkeiten ab.

Im Vertrauen darauf, dass der Rat den vollen Kaufpreis als Hypothekendarlehen bewilligen wollte, schlossen die Käufer den Erwerb ab. Kurz darauf kam es zu gravierenden Verschiebungen im Dachstuhl; die vollständige Erneuerung erforderte rund 7.000 £, was mehr als 60 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises entsprach. Der erstinstanzliche Richter bejahte die Fahrlässigkeit des Gutachters sowie die Einstandspflicht der Behörde für ihren Mitarbeiter; der Court of Appeal wies die Klage jedoch ab, da der ausdrückliche Freizeichnungsvermerk das Entstehen einer deliktischen Sorgfaltspflicht nach Common Law verhindert habe.

Das grundlegende Hindernis für beide Käuferparteien war die strikte Lehre von der Vertragsrelativität. In keinem der beiden Fälle bestand ein ausdrücklicher oder stillschweigender Vertrag zwischen dem Käufer und dem Gutachter. Im Fall Smith bestand das Vertragsverhältnis über die Gutachterleistungen ausschließlich zwischen der Abbey National Building Society und dem Büro Eric S Bush. Mrs. Smith stand in keiner vertraglichen Beziehung zum Gutachter, obwohl sie dem Darlehensgeber die Gutachtergebühr erstattet hatte. Im Fall Harris war der Gutachter Bediensteter der kreditgebenden Behörde und handelte ausschließlich innerhalb behördeninterner Abläufe.

Die Käufer konnten ihre Ansprüche daher nur auf das Deliktsrecht der Fahrlässigkeit stützen. Vor 1964 gewährte das englische Common Law mangels Vertrags oder Treueverhältnisses grundsätzlich keinen Rechtsschutz für reine Vermögensschäden infolge unbedachter Auskünfte, wie in Candler v Crane, Christmas & Co [1951] 2 KB 164 bekräftigt. Das Grundsatzurteil des House of Lords in Hedley Byrne & Co Ltd v Heller & Partners Ltd [1964] AC 465 änderte diesen Rahmen: Eine Sorgfaltspflicht im Deliktsrecht kann auch bei fahrlässigen Falschauskünften mit rein wirtschaftlichen Folgeschäden bestehen, sofern ein Sonderverhältnis vorliegt, das durch die Verantwortungsübernahme des Erklärenden und das berechtigte Vertrauen des Empfängers gekennzeichnet ist.

Das Urteil Hedley Byrne enthielt jedoch zwei Einschränkungen, die den Klagebegehren der Käufer entgegenstanden. Zum einen betonten Lord Reid und die weiteren Richter, dass eine Verantwortungsübernahme typischerweise voraussetze, dass jemand wissentlich und freiwillig einer Person einen Rat erteile, die darauf vertraue. Zum anderen hatte sich die beklagte Bank in Hedley Byrne durch den ausdrücklichen Vorbehalt „ohne Obligo“ wirksam vor einer Haftung geschützt. Die Gutachter in Smith und Harris beriefen sich auf beide Elemente: Sie hätten die Verantwortung ausschließlich gegenüber den Darlehensgebern übernommen und Dritte durch eindeutige Klauseln von der Haftung ausgeschlossen.

Das Spannungsverhältnis zwischen den Grundsätzen aus Hedley Byrne und dem privaten Immobilienerwerb beschäftigte den High Court erstmals in Yianni v Edwin Evans & Sons [1982] QB 438. Dort entschied Park J, dass ein von einer Building Society beauftragtes Bewertungsbüro gegenüber Kaufinteressenten eines einfachen Hauses deliktsrechtlich zur Sorgfalt verpflichtet sei – ungeachtet fehlender Vertragsbeziehungen und trotz Informationsblättern des Kreditgebers, die darauf hinwiesen, dass die Schätzung kein umfassendes Baugutachten ersetze.

Park J stützte seine Entscheidung auf die tatsächliche Praxis bei Immobiliengeschäften im unteren Preissegment. Die Beweisaufnahme ergab, dass rund 90 Prozent der Käufer einfacher Wohnimmobilien weder ein eigenes Baugutachten noch eine gesonderte Wertermittlung einholten. Stattdessen verließen sie sich auf das für den Darlehensgeber erstellte Gutachten und schlossen aus der Kreditzusage, dass das Objekt den Kaufpreis wert sei und keine schweren Schäden aufweise. Park J befand, dass die Gutachter diese Praxis kannten und wussten, dass ihre Arbeit den Entschluss des Käufers unmittelbar bestimmen würde.

Obwohl Yianni von Verbraucherschutzverbänden und Immobilienkäufern begrüßt wurde, blieb die dogmatische Grundlage im Common Law umstritten. Teile der Fachliteratur und Berufshaftpflichtversicherer wandten ein, Yianni weiche von Hedley Byrne ab, weil eine Haftung ohne echte freiwillige Verantwortungsübernahme gegenüber dem Kläger begründet worden sei. Da Yianni ein erstinstanzliches Urteil war und keinen förmlichen, unmittelbar an den Käufer gerichteten Haftungsausschluss des Gutachters betraf, ließ sich daraus die Wirksamkeit der Freizeichnungsklauseln in Smith und Harris nicht abschließend ableiten.

Der entscheidende gesetzliche Gesichtspunkt, der Smith v Eric S Bush von früheren Entscheidungen abhob, war die Anwendbarkeit des Unfair Contract Terms Act 1977 (UCTA). Die Beklagten beider Berufungsverfahren hatten Haftungsausschlussklauseln in ihre Antragsformulare und Gutachtenberichte aufgenommen. In Smith enthielt der von Mrs. Smith unterzeichnete Hypothekenantrag einen Vermerk, wonach die Bausparkasse keine Gewähr für die Richtigkeit der Bewertung übernehme, ergänzt um den Ausschluss des Gutachters, dass der Bericht vertraulich für die Bausparkasse bestimmt sei und Dritten gegenüber keine Haftung übernommen werde.

Das House of Lords hatte zu klären, ob der UCTA auch auf außervertragliche Freizeichnungsvermerke anwendbar war und ob die Klausel des Gutachters der gesetzlichen Angemessenheitsprüfung standhielt. Nach Section 1(1)(b) des Gesetzes umfasst Fahrlässigkeit auch die Verletzung jeder „nach Common Law bestehenden Pflicht zur verkehrsüblichen Sorgfalt oder zur Anwendung verkehrsüblicher Fachkenntnisse (jedoch keine strengere Pflicht)“. Section 2(2) bestimmt, dass bei anderen Schäden als Tod oder Körperverletzung eine Haftung für Fahrlässigkeit nur insoweit ausgeschlossen oder beschränkt werden kann, als die Vertragsbestimmung oder der Hinweis der gesetzlichen Angemessenheit genügt.

Die Gutachter argumentierten, der Freizeichnungsvermerk verhindere bereits das Entstehen einer Sorgfaltspflicht und schließe nicht lediglich eine bestehende Haftung aus. Bestünde schon nach Common Law keine Sorgfaltspflicht, fehle es an einer „Haftung für Fahrlässigkeit“, an die Section 2(2) anknüpfen könne. Die Käufer hielten dem entgegen, dass Section 11(3) und Section 13 UCTA gerade geschaffen worden seien, um solche Umgehungen zu verhindern, indem sie jeden Hinweis, der eine Sorgfaltspflicht ausschließen oder einschränken soll, der Angemessenheitsprüfung unterwerfen.

In seinem führenden Votum verwarf Lord Templeman die formalistische Auffassung, das Fehlen eines Vertrages schütze den Gutachter vor einer Sorgfaltspflicht. Er stützte seine Begründung auf die wirtschaftlichen Gegebenheiten des privaten Wohnungsmarkts. Das Verhältnis zwischen Gutachter und Käufer weise alle Merkmale der in Donoghue v Stevenson und Hedley Byrne geforderten Nähebeziehung auf: Der Käufer trage die Kosten der Bewertung, und dem Gutachter sei bewusst, dass bei einer nachlässigen Begutachtung der Käufer den schweren finanziellen Schaden erleide.

Dem dogmatischen Einwand, der Gutachter habe gegenüber dem Käufer nicht freiwillig die Verantwortung übernommen, begegnete Lord Templeman mit dem tatsächlichen Ablauf der Transaktion.

Der Gutachter wusste, dass die Bausparkasse das Darlehen nur bei einem günstigen Gutachten gewähren würde. Er wusste, dass dem Käufer der Bericht vorgelegt oder dessen Inhalt mitgeteilt werden würde. Und er wusste, dass der Käufer darauf vertrauen und den Kauf vollziehen würde. Lord Templeman folgerte, dass diesem Verhältnis die erforderliche Nähe nicht abgesprochen werden könne, wenn das gesamte Geschäft vom Käufer finanziert und zu dessen Gunsten abgewickelt werde.

Hinsichtlich des Freizeichnungsvermerks wies Lord Templeman das Argument zurück, dieser wirke bereits vor Entstehen der Pflicht. Ein Hinweis, der eine sonst nach Common Law bestehende Pflicht abbedingen oder beschränken solle, unterliege nach dem UCTA uneingeschränkt der Inhaltskontrolle nach Section 2(2). Das Gericht müsse daher die Angemessenheitsprüfung anwenden; Fachberatern dürfe es nicht gestattet sein, die Schutzvorschriften des Parlaments durch Klauselkonstruktionen zu unterlaufen.

Lord Griffiths unterzog den Grundsatz aus Hedley Byrne einer umfassenden dogmatischen Neubewertung und wandte sich gegen Fehlinterpretationen des Begriffs der „Verantwortungsübernahme“. Dieser Begriff verlange keine subjektive, freiwillige Verpflichtungserklärung des Beklagten. Maßgeblich sei vielmehr die objektive Beurteilung, ob die Beziehungen zwischen den Parteien so beschaffen seien, dass die Rechtsordnung dem Beklagten zum Schutz des Klägers eine Pflicht zur verkehrsüblichen Sorgfalt und Sachkunde auferlege.

Lord Griffiths formulierte ein vierstufiges Prüfungsschema für die deliktische Sorgfaltspflicht bei fahrlässigen Falschauskünften.

Der Gutachter muss wissen, dass seine Auskunft an den Kläger weitergeleitet wird; die Auskunft muss im Zusammenhang mit einem bestimmten Geschäft erteilt werden; der Gutachter muss wissen, dass der Kläger höchstwahrscheinlich ohne eigene Nachprüfung darauf vertrauen wird; und der Kläger muss tatsächlich zu seinem Nachteil darauf vertraut haben. Bei einfachen Immobiliengeschäften sah Lord Griffiths alle vier Voraussetzungen als zweifelsfrei erfüllt an.

Mit Blick auf den Unfair Contract Terms Act 1977 verwies Lord Griffiths auf Section 13, wonach die Sections 2 bis 7 auch für Hinweise gelten, die eine Haftung oder deren Durchsetzung an erschwerende Bedingungen knüpfen oder Rechte und Rechtsbehelfe einschränken. Er stellte fest, dass Freizeichnungen eines beruflich Handelnden gegenüber einem Verbraucher genau jene Erklärungen seien, die der Gesetzgeber mit Section 2(2) erfassen wollte. Ein Gutachter könne sich seiner Haftung für Fahrlässigkeit daher nicht einseitig entziehen, ohne dass der Hinweis einer gerichtlichen Angemessenheitsprüfung unterzogen werde.

Nachdem das House of Lords die Anwendbarkeit des UCTA bejaht hatte, prüfte es Section 11(3) sowie die Kriterien in Schedule 2. Gesetzlich war zu beurteilen, ob die Klausel unter Berücksichtigung aller Umstände, die den Parteien bei Entstehung der Haftung bekannt waren oder vernünftigerweise hätten bekannt sein müssen, als fair und angemessen anzusehen war. Lord Griffiths stellte vier maßgebliche Leitlinien auf, um die Angemessenheit beruflicher Freizeichnungsvermerke in diesem Rahmen zu bewerten:

Erstens hat das Gericht das Kräfteverhältnis der Parteien zu berücksichtigen. Beim privaten Immobilienerwerb befindet sich der Verbraucher gegenüber einem institutionellen Kreditgeber und einem etablierten Gutachterbüro strukturell in der schwächeren Verhandlungsposition. Zweitens ist zu fragen, ob es für den Käufer zumutbar war, eigenen Sachverstand hinzuzuziehen. Während von einem gewerblichen Investor bei Großprojekten eigene Gutachten erwartet werden können, steht ein privater Käufer mit begrenzten Mitteln unter spürbarem wirtschaftlichen Druck, Gutachterkosten nicht doppelt aufzuwenden.

Drittens ist der Schwierigkeits- und Gefahrengrad der Aufgabe zu würdigen. Die Sichtprüfung eines einfachen Wohnhauses auf offensichtliche Bauschäden ist weder übermäßig komplex noch gefahrgeneigt; sie gehört zum fachlichen Standard jedes qualifizierten Gutachters. Viertens sind die praktischen Folgen einer Haftung, namentlich der Versicherungsschutz, in den Blick zu nehmen. Lord Griffiths betonte, dass Gutachter regelmäßig gegen Berufshaftpflicht versichert seien und die Prämien auf alle Aufträge umlegen könnten, während ein unbehebbarer Bauschaden einen nicht versicherten Verbraucher in den wirtschaftlichen Ruin treiben könne. Unter Abwägung dieser Faktoren befand das House of Lords einstimmig, dass die Freizeichnungen in Smith und Harris der Angemessenheitsprüfung nicht standhielten.

Ein zentraler Vorbehalt sämtlicher Voten im House of Lords ist die klare Abgrenzung zwischen bescheidenen Wohnimmobilien und hochpreisigen oder gewerblichen Transaktionen. Die Richter vermieden eine uferlose Ausdehnung, die Berater einer unübersehbaren Haftung gegenüber jedermann aussetzen würde. Sowohl Lord Templeman als auch Lord Griffiths unterstrichen, dass ihre Entscheidung eng mit den tatsächlichen Gegebenheiten des britischen Wohnungsmarkts verknüpft sei.

Die Law Lords zogen mehrere sachliche Grenzen für die Reichweite dieser Sorgfaltspflicht.

Erstens ist die Pflicht auf einfache Wohngebäude beschränkt, die von Personen mit begrenzten finanziellen Mitteln erworben werden. Bei hochpreisigen Anwesen oder Gewerbeobjekten darf der Erwerber nicht berechtigterweise auf eine bloße Beleihungswertermittlung vertrauen. Zweitens greift die Pflicht nur, wenn der Gutachter weiß oder wissen muss, dass der Kaufinteressent kein eigenes Baugutachten in Auftrag geben wird. Im geschäftlichen Verkehr oder im oberen Marktsegment gebietet die kaufmännische Sorgfalt eine eigene Begutachtung, sodass ein schutzwürdiges Vertrauen entfällt.

Drittens begründet das Urteil keine Verpflichtung, im Rahmen einer einfachen Wertermittlung ein vollwertiges Baugutachten zu erstellen. Die Pflicht beschränkt sich darauf, bei der für den Beleihungswert erforderlichen Sichtprüfung die verkehrsübliche Sorgfalt walten zu lassen. Ein Wertermittler wird nicht am Maßstab eines Bausachverständigen gemessen, es sei denn, es treten offenkundige Warnzeichen zutage, die jeden gewissenhaften Fachmann zu weiteren Untersuchungen veranlassen müssten. Im Fall Smith verletzte bereits das völlige Übersehen der ungesicherten Schornsteine diesen eingeschränkten Sorgfaltsmaßstab.

Das Urteil Smith v Eric S Bush prägte das englische Deliktsrecht nachhaltig. Gefällt in einer Phase, in der das House of Lords vom weiten zweistufigen Ansatz aus Anns v Merton London Borough Council [1978] AC 728 abrückte, zeigte Smith, dass Klagen auf Ersatz reiner Vermögensschäden bei hinreichender Nähebeziehung und gezieltem Vertrauen Aussicht auf Erfolg haben. Als das House of Lords ein Jahr später in Caparo Industries plc v Dickman [1990] 2 AC 605 urteilte, führte Lord Bridge Smith als maßgebliches Beispiel für ein ausreichendes Näheverhältnis an, das eine deliktische Sorgfaltspflicht für unrichtige Auskünfte begründet.

Die in Smith gezogenen wirtschaftlichen und sachlichen Grenzen wurden in nachfolgenden Verfahren weiter geschärft. In Scullion v Bank of Scotland plc [2011] EWCA Civ 693, [2011] 1 WLR 3212 versagte der Court of Appeal die Anwendung der Grundsätze aus Smith v Eric S Bush auf einen Kapitalanleger, der eine Wohnung zur Vermietung erworben hatte. Das Gericht befand, dass ein Investor – selbst bei persönlicher Unerfahrenheit – ein gewerbliches Vorhaben verfolge und nicht wie der Käufer eines einfachen Eigenheims zu behandeln sei. In diesem Kontext dürften Gutachter davon ausgehen, dass der Anleger unabhängigen Rat einholt oder die typischen Anlagerisiken selbst trägt.

In Murphy v Brentwood District Council [1991] 1 AC 398 hob das House of Lords die Entscheidung Anns auf und stellte klar, dass Baurechtsbehörden bei fehlerhafter Bauüberwachung keine deliktische Pflicht zum Schutz vor reinen Vermögensschäden trifft. Das Fortbestehen der Rechtsprechung aus Smith neben Murphy begründete eine klare Abgrenzung: Während Aufsichtsbehörden bei der Wahrnehmung hoheitlicher Aufgaben für Baumängel nicht deliktisch auf Schadensersatz haften, bleiben privat beauftragte Sachverständige, deren Gutachten erkennbar einer bestimmten Person als Entscheidungsgrundlage dient, rechtlich verantwortlich.

Während die Kriterien von Smith v Eric S Bush zu Näheverhältnis und Verantwortungsübernahme fortgelten, wurden die gesetzlichen Vorgaben für Haftungsausschlüsse gegenüber Verbrauchern im 21. Jahrhundert grundlegend modernisiert. Die Unfair Terms in Consumer Contracts Regulations 1999 überlagerten das englische Recht zunächst mit europäischen Verbraucherschutzstandards, was schließlich zum Erlass des Consumer Rights Act 2015 (CRA) führte.

Mit dem Consumer Rights Act 2015 wurde die Regelung von Haftungsausschlüssen in Verbraucherverträgen und verbrauchergerichteten Mitteilungen aus dem Unfair Contract Terms Act 1977 herausgelöst. Nach Section 62 CRA ist eine missbräuchliche Klausel in einem Verbrauchervertrag oder einer Verbrauchermitteilung für den Verbraucher unverbindlich. Eine Bestimmung ist missbräuchlich, wenn sie entgegen dem Gebot von Treu und Glauben zum Nachteil des Verbrauchers ein erhebliches Ungleichgewicht der vertraglichen Rechte und Pflichten verursacht. Der UCTA gilt fortan nur noch für reine B2B-Geschäfte, während der CRA das Verhältnis zwischen Unternehmern und Verbrauchern regelt.

Trotz dieser Neuordnung prägen die von Lord Griffiths zu Section 11 UCTA entwickelten Leitlinien weiterhin die richterliche Missbrauchskontrolle nach Section 62 CRA. Bei der Frage, ob ein Haftungsausschluss gegenüber einem Verbraucher wirksam ist, stellen englische Gerichte nach wie vor auf dieselben Faktoren ab: die Verhandlungspositionen, das Bestehen von Versicherungsschutz, den Schwierigkeitsgrad der Aufgabe sowie zumutbare Alternativen. Die in Smith v Eric S Bush entwickelte Interessenabwägung bildet daher bis heute den maßgeblichen Maßstab für die Beurteilung von Beleihungswertgutachten.