Несет ли небрежный оценщик жилья обязанность заботливости перед покупателями? Smith v Eric S Bush в английском праве

Институциональная система приобретения жилья в Великобритании конца двадцатого века породила практический спор в деле Smith v Eric S Bush. Будущие покупатели недвижимости регулярно привлекали финансирование, обращаясь за ипотечным кредитом в строительное общество или к местным властям. В качестве установленного законом или внутренними правилами условия выдачи средств залогодержатель требовал проведения оценки приобретаемого имущества, чтобы убедиться в достаточности обеспечения по кредиту. Хотя кандидатуру оценщика выбирал кредитор и именно он выдавал ему поручение, стандартная практика предполагала перекладывание расходов на профессиональный осмотр непосредственно на потенциального заемщика путем взимания авансового невозвратного сбора за инспекцию.

В деле Smith истица, миссис Смит, в 1983 году обратилась в строительное общество Abbey National за ипотечным кредитом в размере 80 процентов от стоимости скромного викторианского дома в Феликстоу, приобретаемого за 16 500 фунтов стерлингов. Она уплатила строительному обществу сбор за осмотр в размере 38,89 фунта стерлингов. Общество поручило независимой фирме дипломированных оценщиков Eric S Bush провести стандартный визуальный осмотр и заполнить печатную форму отчета об ипотечной оценке. Оценщик, мистер Фокс, осмотрел объект, однако не проверил, были ли надлежащим образом укреплены две дымоходные трубы после демонтажа их нижней опорной части. В действительности оставшаяся кирпичная кладка держалась лишь на ветхих деревянных балках, создавая непосредственную угрозу обрушения конструкций.

Оценщик заполнил типовую форму, подтвердив, что недвижимость служит достаточным обеспечением для выдачи ссуды и неотложный капитальный ремонт не требуется. Строительное общество предоставило миссис Смит копию данного отчета. Положившись на сделанные в нем выводы, она завершила покупку, не заказывая независимого строительно-технического обследования. Приблизительно через восемнадцать месяцев дымоходы рухнули сквозь кровлю в жилые помещения, причинив значительный материальный ущерб и финансовые убытки. Затраты на восстановление и ремонт сделали дом фактически непригодным для проживания до завершения восстановительных работ.

Чтобы сформулировать общие правовые принципы, регулирующие ипотечную оценку, Палата лордов рассмотрела спор Smith в рамках одного производства с делом Harris v Wyre Forest District Council. Апелляция по делу Harris касалась практически идентичной материально-правовой проблемы, однако имела процессуальные и институциональные отличия. Супруги Харрис обратились в орган местного самоуправления за стопроцентным ипотечным кредитом в соответствии с Законом о жилищном строительстве 1980 года для покупки скромного таунхауса в Стоурпорт-он-Северне за 10 750 фунтов стерлингов. В отличие от Abbey National, нанявшего стороннюю оценочную компанию, Окружной совет Уайр-Форест поручил проведение оценки штатному специалисту, мистеру Ли.

Заявители оплатили сбор за осмотр непосредственно совету. Мистер Ли провел осмотр объекта и зафиксировал ряд дефектов, однако не заметил, что конструкция крыши нестабильна и находится под угрозой немедленного обрушения. В отличие от строительного общества в деле Smith, орган местной власти так и не передал супругам Харрис полную копию отчета об оценке. Вместо этого он направил официальное уведомление об одобрении ипотечного кредита, содержавшее прямую оговорку об отказе от ответственности. Совет предупредил заявителей, что одобрение ссуды не гарантирует конструктивную надежность строения, и указал, что не несет ответственности за стоимость или техническое состояние помещений.

Положившись на готовность совета предоставить ипотеку на полную стоимость покупки, покупатели закрыли сделку. Впоследствии произошло катастрофическое смещение несущих конструкций крыши, потребовавшее ее полной замены стоимостью около 7 000 фунтов стерлингов, что превысило шестьдесят процентов от первоначальной цены дома. Судья первой инстанции признал оценщика виновным в небрежности, а местный совет — несущим субсидиарную ответственность за действия своего служащего. Однако Апелляционный суд отменил это решение, посчитав, что прямо выраженный отказ от ответственности исключает возникновение обязанности заботливости по общему праву.

Ключевым препятствием для обеих семей покупателей стала строгая доктрина относительности договора. Ни в том, ни в другом случае прямого или подразумеваемого договора между покупателем и специалистом, производившим оценку, заключено не было. В деле Smith договор на оказание оценочных услуг связывал исключительно строительное общество Abbey National и независимую фирму Eric S Bush. Миссис Смит не состояла в договорных отношениях с оценщиком, несмотря на то что именно она возместила кредитору его гонорар. В деле Harris оценщик состоял в штате совета-кредитора и действовал строго в рамках внутренних процедур организации.

В связи с этим покупатели могли заявить требования исключительно на основании деликтного иска из небрежности. До 1964 года английское общее право не знало общего средства судебной защиты при чисто экономических убытках, причиненных неосторожными утверждениями, при отсутствии договора или признанных фидуциарных отношений, что было подтверждено прецедентом Candler v Crane, Christmas & Co [1951] 2 KB 164. Историческое решение Палаты лордов по делу Hedley Byrne & Co Ltd v Heller & Partners Ltd [1964] AC 465 изменило эту доктрину: суд признал, что обязанность заботливости в деликте может возникать при небрежных заявлениях, повлекших финансовые потери, при наличии особых отношений, характеризующихся принятием на себя ответственности ответчиком и разумным доверием со стороны истца.

Тем не менее прецедент Hedley Byrne содержал две существенные оговорки, ставившие под удар позиции покупателей. Во-первых, лорд Рид и его коллеги подчеркивали, что принятие ответственности обычно возникает там, где лицо добровольно берет на себя предоставление совета другой стороне, зная, что та полагается на него. Во-вторых, банк в деле Hedley Byrne успешно оградил себя от ответственности, выдав кредитную справку с прямой оговоркой «без ответственности». Оценщики в обоих спорах — Smith и Harris — опирались именно на эти две составляющие решения Hedley Byrne, утверждая, что они приняли ответственность исключительно перед кредиторами и прямо заявили третьим лицам-покупателям об отказе от ответственности.

Практическое столкновение принципов Hedley Byrne с реалиями потребительских сделок с недвижимостью впервые произошло в Высоком суде при рассмотрении дела Yianni v Edwin Evans & Sons [1982] QB 438. Судья Парк постановил, что фирма оценщиков, привлеченная строительным обществом, несет обязанность заботливости в рамках деликта небрежности перед потенциальными покупателями недорогого дома, несмотря на отсутствие договорной связи и несмотря на разъяснения кредитора о том, что оценка не заменяет собой полное обследование конструкций.

Судья Парк обосновал свое решение фактическими реалиями сделок на рынке жилой недвижимости. Доказательства свидетельствовали о том, что примерно 90 процентов покупателей доступного жилья не заказывали отдельного строительного обследования или частной оценки. Вместо этого они полагались на отчет оценщика, составленный для строительного общества, делая из решения кредитора предоставить ссуду вывод о том, что объект стоит не меньше суммы покупки и не имеет катастрофических дефектов. Судья указал, что оценщики знали об этой практике и, следовательно, отдавали себе отчет в том, что результаты их профессионального труда напрямую определят решение покупателя связать себя обязательствами по сделке.

Хотя решение по делу Yianni было тепло встречено обществами защиты прав потребителей и покупателями жилья, его теоретическое обоснование с точки зрения общего права оставалось предметом ожесточенных дискуссий. Ведущие ученые-правоведы и компании по страхованию профессиональной ответственности настаивали, что в деле Yianni суд отошел от принципов Hedley Byrne, возложив ответственность при отсутствии подлинного добровольного принятия ответственности перед истцом. Поскольку дело Yianni представляло собой решение суда первой инстанции и не содержало прямо выраженного отказа оценщика от ответственности перед покупателем, его выводы не могли окончательно подтвердить законность оговорок, использованных в делах Smith и Harris.

Ключевым законодательным фактором, выделившим дело Smith v Eric S Bush на фоне предшествующей практики, стало применение Закона о недобросовестных условиях договоров 1977 года (UCTA). Ответчики по обеим апелляциям включили прямые оговорки об исключении ответственности в бланки заявлений и тексты отчетов. В деле Smith форма заявления на получение ипотеки, подписанная миссис Смит, содержала уведомление о том, что строительное общество не отвечает за точность оценки, а также специальную оговорку оценщика, гласившую, что отчет предназначен исключительно для общества и оценщик снимает с себя любую ответственность перед третьими лицами.

Палате лордов предстояло определить, распространяется ли UCTA на внедоговорные оговорки об отказе от ответственности, и если да, то удовлетворяет ли отказ оценщика законодательному требованию разумности. Согласно статье 1(1)(b) Закона, небрежность определяется как нарушение «любой обязанности проявлять разумную заботливость или профессиональное мастерство, вытекающей из общего права (но не более строгой обязанности)». Статья 2(2) устанавливает, что в случае убытков или ущерба, не связанных с причинением смерти или вреда здоровью, лицо не может исключить или ограничить ответственность за небрежность, если условие договора или уведомление не отвечает требованию разумности.

Оценщики доказывали, что отказ от ответственности исключал само возникновение обязанности заботливости изначально, а не ограничивал уже существующее обязательство. Согласно такому толкованию, если обязанность заботливости по общему праву не возникла, то отсутствует и «ответственность за небрежность», к которой могла бы применяться статья 2(2). Покупатели возражали, указывая, что статьи 11(3) и 13 Закона UCTA были сформулированы именно с целью пресечь подобный уход от ответственности, подчиняя любое уведомление, имеющее целью исключить или ограничить обязанность заботливости, проверке на разумность.

Выступая с ключевой речью в Палате лордов, лорд Темплман отверг формалистский подход, согласно которому отсутствие договора освобождает оценщика от обязанности заботливости. Свои выводы он построил на практических и экономических реалиях рынка жилья. Лорд Темплман отметил, что отношения между оценщиком и покупателем обладали всеми признаками близости отношений, выработанными в делах Donoghue v Stevenson и Hedley Byrne: покупатель оплачивал оценку, а оценщик прекрасно понимал, что именно покупатель понесет катастрофический финансовый ущерб в случае небрежного составления отчета.

Лорд Темплман ответил на теоретическое возражение о том, что оценщик добровольно не принимал на себя ответственности перед покупателем, исследовав практическую сторону сделки.

Оценщик знал, что строительное общество не выдаст деньги при неблагоприятном отчете. Оценщик знал, что покупателю покажут отчет или сообщат о его содержании. Оценщик знал, что покупатель почти наверняка положит эти сведения в основу своего решения о покупке. Лорд Темплман заключил, что невозможно отрицать близость отношений между оценщиком и покупателем, когда вся операция финансируется покупателем и совершается в его интересах.

Перейдя к анализу отказа от ответственности, лорд Темплман отклонил довод защиты о том, что отказ действует до возникновения обязанности. Он твердо постановил, что в рамках UCTA уведомление, направленное на исключение или ограничение обязанности, которая в противном случае существовала бы по общему праву, напрямую подпадает под контроль статьи 2(2). Таким образом, суд был обязан применить критерий разумности и не позволить профессиональным консультантам обойти законодательную волю Парламента с помощью юридических уловок при составлении документов.

Лорд Гриффитс представил наиболее глубокий доктринальный пересмотр принципа Hedley Byrne, разрешив противоречия вокруг понятия «принятие на себя ответственности». Он указал, что это выражение не следует толковать как требование субъективного добровольного согласия со стороны ответчика. Напротив, закон объективно устанавливает, складываются ли между сторонами такие взаимоотношения, при которых право возлагает на ответчика обязанность заботливости, требуя проявления должного профессионального мастерства и осмотрительности для защиты истца.

Лорд Гриффитс сформулировал четыре критерия для установления обязанности заботливости в спорах о небрежных заявлениях.

Оценщик должен знать, что его заключение доведут до сведения истца; заключение должно даваться в связи с конкретной сделкой; оценщик должен осознавать высокую вероятность того, что истец положит его выводы в основу своего решения без проведения независимой проверки; наконец, истец должен действительно положиться на данное заключение в ущерб своим интересам. Лорд Гриффитс пришел к выводу, что при сделках со скромной жилой недвижимостью все четыре условия безусловно соблюдаются.

Обращаясь к положениям Закона о недобросовестных условиях договоров 1977 года, лорд Гриффитс проанализировал статью 13, согласно которой статьи со 2 по 7 распространяются на уведомления, ставящие возникновение или реализацию ответственности под обременительные условия либо исключающие или ущемляющие любые права и средства защиты. Он заключил, что оговорка об исключении ответственности или отказ от нее, заявленный профессионалом в адрес потребителя в ходе предпринимательской деятельности, относится именно к той категории уведомлений, которые Парламент намеревался регулировать статьей 2(2). Следовательно, оценщик не вправе в одностороннем порядке снять с себя деликтную ответственность за небрежность без судебной оценки текста оговорки на предмет разумности.

Признав, что UCTA распространяется на отказ оценщика от ответственности, Палата лордов перешла к оценке статьи 11(3) и ориентиров из Приложения 2. Основной вопрос закона сводился к тому, являлось ли включение данного уведомления справедливым и разумным с учетом всех обстоятельств, которые были или разумно должны были быть известны сторонам либо учитываться ими в момент возникновения ответственности. Лорд Гриффитс выделил четыре решающих фактора при оценке разумности отказов от ответственности специалистов:

Во-первых, суд должен оценить равенство переговорных позиций сторон. В сделках с недвижимостью отдельный гражданин, покупающий семейный дом, заведомо находится в неравном положении по сравнению с институциональным кредитором и авторитетной оценочной фирмой. Во-вторых, необходимо выяснить, имел ли покупатель практическую возможность получить независимую консультацию. Если от коммерческой компании при покупке дорогостоящего объекта резонно ожидать проведения собственного обследования, то рядовой покупатель скромного жилья с ограниченным бюджетом сталкивается с финансовой необходимостью избегать дублирования расходов на оценку.

В-третьих, суду надлежит оценить сложность и рискованность выполняемой работы. Обычный визуальный осмотр типового жилого дома для выявления явных строительных дефектов не представляет собой сверхсложной или опасной задачи: это рядовая профессиональная работа, входящая в базовую квалификацию любого оценщика. В-четвертых, следует учесть практические последствия возложения ответственности, прежде всего доступность страхования. Лорд Гриффитс подчеркнул, что оценщики на постоянной основе оформляют страхование профессиональной ответственности, распределяя его стоимость по всем договорам, в то время как сокрушительный строительный дефект грозит финансовым крахом незастрахованному потребителю. Применив эти критерии, Палата лордов единогласно решила, что оговорки об отказе от ответственности в делах Smith и Harris не отвечают требованию разумности.

Существенным ограничением, проходящим через каждое из выступлений лордов, выступает четкое разграничение между доступным жильем и дорогостоящими либо коммерческими объектами. Члены судебного комитета позаботились о том, чтобы не создавать безграничный принцип, возлагающий на профессиональных консультантов ответственность перед неопределенным кругом лиц. И лорд Темплман, и лорд Гриффитс подчеркнули, что их вердикт неразрывно связан с социально-экономическими условиями жилищного рынка Соединенного Королевства.

Лорды установили несколько существенных пределов применимости этой обязанности заботливости.

Во-первых, обязанность ограничена рядовыми жилыми домами, приобретаемыми гражданами со скромным достатком. Если речь идет о покупке элитного поместья или коммерческого здания, покупатель не может обоснованно полагаться на краткий ипотечный отчет. Во-вторых, обязанность возникает лишь тогда, когда оценщик знает или разумно должен знать, что покупатель не станет привлекать независимых экспертов для обследования. В предпринимательской сфере или в сегменте элитного жилья стандарты осмотрительности требуют привлечения собственных специалистов, что исключает разумность доверия к чужому отчету.

В-третьих, судебное решение не возлагает обязанность проводить всестороннее строительное обследование под видом обычной ипотечной оценки. Обязанность строго сведена к проявлению разумной заботливости при выполнении стандартного визуального осмотра в целях оценки. Оценщик не отвечает по стандартам инженера-строителя, за исключением ситуаций, когда налицо явные признаки опасности, побуждающие компетентного специалиста к углубленной проверке. В деле Smith полное игнорирование отсутствия опор под дымоходами было сочтено нарушением даже этого базового стандарта осмотрительности.

Постановление по делу Smith v Eric S Bush оказало моментальное и глубокое влияние на английское деликтное право. Вынесенное в период, когда Палата лордов постепенно отходила от широкого двухступенчатого теста из дела Anns v Merton London Borough Council [1978] AC 728, дело Smith доказало, что иски о возмещении чистых экономических убытков могут удовлетворяться при доказанной близости сторон и адресном доверии. Когда годом позже Палата лордов огласила решение по делу Caparo Industries plc v Dickman [1990] 2 AC 605, лорд Бридж сослался на Smith как на образцовый пример достаточной близости отношений, порождающей деликтную обязанность заботливости при небрежном заверении.

Экономические и практические рамки позиции по делу Smith проверялись в последующих процессах. В деле Scullion v Bank of Scotland plc [2011] EWCA Civ 693, [2011] 1 WLR 3212 Апелляционный суд отказался распространить обязанность заботливости на инвестора, купившего квартиру для сдачи в аренду. Суд решил, что даже неопытный частный инвестор вступает в коммерческое предприятие, а не приобретает рядовое семейное жилье. В подобных обстоятельствах оценщики вправе рассчитывать на то, что покупатель обратится за независимой профессиональной консультацией или сам примет на себя коммерческие риски инвестиций в недвижимость.

Аналогично, в деле Murphy v Brentwood District Council [1991] 1 AC 398 Палата лордов преодолела прецедент Anns и подтвердила, что муниципальные органы власти не несут деликтной обязанности заботливости по предотвращению чисто экономических убытков, вызванных небрежным утверждением строительной документации. Сохранение силы решения Smith наряду с выводами по делу Murphy очертило четкую доктринальную грань: публичные органы при осуществлении регуляторных функций не отвечают за скрытые дефекты строений, тогда как частные специалисты, получающие плату за подготовку профессиональных заключений, на которые заведомо полагается конкретное лицо, несут полную юридическую ответственность.

Хотя анализ близости отношений и принятия ответственности, сформулированный в деле Smith v Eric S Bush, сохраняет статус обязательного прецедента, законодательное регулирование условий об отказе от ответственности в сделках с участием граждан подверглось масштабной модернизации. Положения Регламента о недобросовестных условиях потребительских договоров 1999 года гармонизировали английское право с европейскими стандартами защиты потребителей, что в конечном итоге привело к принятию Закона о правах потребителей 2015 года (CRA).

С принятием Закона о правах потребителей 2015 года регулирование оговорок об отказе от ответственности в потребительских контрактах и уведомлениях было выделено из сферы Закона UCTA 1977 года. Статья 62 CRA предусматривает, что недобросовестное условие потребительского договора или уведомления не создает обязанностей для потребителя. Условие или уведомление признается недобросовестным, если оно, вопреки требованию добросовестности, порождает существенное неравенство в правах и обязанностях сторон к невыгоде потребителя. Закон UCTA продолжает регулировать чисто коммерческие сделки между предприятиями, тогда как Закон CRA регулирует отношения предпринимателей с потребителями.

Несмотря на законодательные изменения, материально-правовые критерии, сформулированные лордом Гриффитсом в контексте статьи 11 UCTA, по-прежнему применяются судами при оценке справедливости условий по статье 62 CRA. Разрешая вопрос о действительности отказа профессионала от ответственности перед потребителем, современные английские суды исследуют те же отправные точки: баланс переговорных возможностей, наличие страховки, сложность задачи и доступность альтернативных вариантов. Следовательно, содержательный тест на баланс интересов, выработанный в деле Smith v Eric S Bush, остается действующим стандартом оценки отчетов об ипотечной оценке жилья и по сей день.